基本信息
- 项目名称：
- 论“一房两卖”
- 来源：
- 第十二届“挑战杯”省赛作品
- 小类：
- 法律
- 简介：
- 随着我国经济体制改革的深入，房地产业有了长足的发展，由此产生的纠纷不断增多，一房两卖问题突出，处理不当易造成矛盾激化，影响社会稳定。因此，一房两卖亟待解决。
- 详细介绍：
- 在我国，一房两卖现象变的越来越严重，这缘于我国的房产制度的改革。因为该制度改革前，房屋基本上是公房，私房买卖较少，因此，基本上不会发生一房两卖。而改革后，住房私有化，不少人为了谋取更高的经济利益，将自己的房屋一房两卖，甚至一房多卖。 对于实践中为数不少的缺乏诚信又资信不足的出卖人，买受人应当采用何种救济途径，使其权利得到实际的保障呢？本文提出两种方法：一、向第三人主张侵权责任；二、主张债权人的撤销权而请求撤销后一合同。这些救济都是事后弥补，作用不可抹煞。但是这些救济无法避免一房两卖现象的发生。如何从根本上消除一房两卖现象呢？我们从房屋买卖的相关规定着手进行分析，要控制房屋双重买卖，就要保证在物权变动请求权产生至物权变动完成期间买受人的请求权不受侵害，从而顺利发生物权变动的后果。不动产预告登记制度正是从保护请求权的目的出发，将物权的公示公信制度应用于债权法领域，将登记这一权利的公示形式，适用于将来发生不动产物权变动的请求权，使该请求权取得公信力的保护，对后来发生的与该请求权内容相同的物权处分行为产生排他的效力，确保将来只发生请求权所期待的法律后果，从而从根本上解决出卖人双重处分的恶意行为问题。
作品专业信息
撰写目的和基本思路
- 一房两卖，就是指房屋产权人先后与两个人（包括自然人和法人）签订房屋买卖合同，将其房屋卖给该两个人的行为。在我国，一房两卖现象变的越来越严重，处理不当易造成矛盾激化，影响社会稳定。对于如何解决一房两卖问题，更好的保障买房人的合法权益，这日益引起我们法律人的思考。本文就这一问题进行了深入的分析，并提出了应对一房两卖的法律策略。
科学性、先进性及独特之处
- 本文从我国“房地产热”的现象着手，结合我国房屋买卖相关法规和司法解释的演进，深入分析一房两卖的法理基础，详尽阐述一房两卖有关合同的法律效力及处理方法，对解决一房两卖中合法权益的保障提出了建设性意见。
应用价值和现实意义
- 本文根据一房两卖产生的原因及法律现状，作出了深刻的法理分析；推出了房屋买卖各合同的效力及处理方法；重点论述了一房两卖的事后救济，这在很大程度上减少甚至避免双重买卖带来的损失。但是作为事后救济必定存在一定的局限性，预告登记制度克服了这一不足。由此可见，预告登记制度的进一步确立和完善，使一房两卖现象大大减少，从而使房屋买受人的合法权益得到真正的保障。
作品摘要
- 近年来，随着我国房价的不断走高，不少人为谋取更高的经济利益，将自己的房屋一房两卖，甚至一房多卖。这就使买卖关系非常混乱，如果对这些问题处理不当，将会造成矛盾激化，影响社会稳定。然而我国有关房屋买卖方面的法律制度还不容乐观，存在一些漏洞。这些问题都是本文要解决的。本文开头记述了一房两卖现象产生的原因及法律现状。针对两卖现象作了法理分析，对合同效力进行深入分析，并房屋所有权的取得的标准进行研究，进而得出了一房两卖甚至多卖所产生的各份合同的效力及处理方法。无法得到房屋的买受人的权益如何保护本文作了重点阐述。最后，本文以应对一房两卖现象的法律对策即建立不动产预告登记制度结束了全文，从而从根本上解决了一房两卖问题。
获奖情况及评定结果
- 无
参考文献
- [1]陈文.如何防范房地产买卖中的风险[M].北京:法律出版社,2004：213-218. [2]高富平,黄武双.房地产法学[M].北京:高等教育出版社,2003：201-203. [3]刘武之.房地产交易法律问题研究[M].北京:法律出版社,2002：132-136. [4]魏振瀛.民法[M].北京:北京大学出版社,2000.9. [5]王利明,房绍坤,王轶.合同法[M].北京:中国人民大学出版社,2002:121-128. [6]王利明.物权法研究[M].北京:中国人民大学出版社,2004：210-215. [7]叶金强.公信力的法律构造[M].北京:北京大学出版社,2004：188-210.
调查方式
- 无
同类课题研究水平概述
- 在我国，一房两卖现象变的越来越严重，这缘于我国的房产制度的改革。因为该制度改革前，房屋基本上是公房，私房买卖较少，因此，基本上不会发生一房两卖。而改革后，住房私有化，不少人为了谋取更高的经济利益，将自己的房屋一房两卖，甚至一房多卖。 对于实践中为数不少的缺乏诚信又资信不足的出卖人，买受人应当采用何种救济途径，使其权利得到实际的保障呢？本文提出两种方法：一、向第三人主张侵权责任；二、主张债权人的撤销权而请求撤销后一合同。这些救济都是事后弥补，作用不可抹煞。但是这些救济无法避免一房两卖现象的发生。如何从根本上消除一房两卖现象呢？我们从房屋买卖的相关规定着手进行分析，要控制房屋双重买卖，就要保证在物权变动请求权产生至物权变动完成期间买受人的请求权不受侵害，从而顺利发生物权变动的后果。不动产预告登记制度正是从保护请求权的目的出发，将物权的公示公信制度应用于债权法领域，将登记这一权利的公示形式，适用于将来发生不动产物权变动的请求权，使该请求权取得公信力的保护，对后来发生的与该请求权内容相同的物权处分行为产生排他的效力，确保将来只发生请求权所期待的法律后果，从而从根本上解决出卖人双重处分的恶意行为问题。
