基本信息
- 项目名称：
- 唤醒土地价值：农村集体建设用地使用权抵押融资研究--以成都市锦江区为例
- 来源：
- 第十二届“挑战杯”省赛作品
- 小类：
- 经济
- 简介：
- 本项目对锦江区集体建设用地抵押贷款的运作模式进行了整理，并提出土地价值乃集体建设用地抵押贷款顺利进行的核心因素；同时对抵押贷款的推广性进行了分析，指出集体建设用地抵押贷款运作中的问题并给予了相应的政策建议，对集体建设用地在锦江区的深入进行以及在其他地区的推广有着一定的参考价值。
- 详细介绍：
- 2003年10月11日，中共第十六届中央委员会第三次全体会议首次确立提出了要大力发展县域经济，加快城镇化进程，城乡统筹发展目标。在全国大力深入进行城乡统筹规划的背景下，成都和重庆两市首开先河，成为国家城乡统筹发展综合改革试验区。本着“三个集中”的统筹城乡的重要方法，以及“六个一体化”创新共创共享机制，成都市先后在成华，新都，锦江，武侯四区提出了“198”规划并做了多项有意义的尝试，其中尤为突出的便是“成都市锦江区“198”区域城乡统筹综合开发项目”，而该项目的顺利实施得益于相关政策法规的创新推行。 当前我国《土地管理法》、2003年起执行的《农村土地承包法》及其他相应的一系列国家有关法律和相关行政规章明确规定了农村土地的使用权不能进行抵押或出让。然而成都市凭借统筹城乡综合配套改革试验区的优势，于2008年出台了《成都市集体建设用地管理办法（试行）》，肯定了集体建设用地使用权流转的合法性。使有产权的集体建设用地进入市场后也能够进行抵押;此后央行和银监会也发出通知，允许农村经营性的建设财产进行抵押。在随后的两年，成都市相继出台了多项法规政策，以开放对集体用地出让的诸多限制。 在此背景下，锦江区在农村产权改革的过程中创新提出以新型集体经济组织和金融机构为主体的集体建设用地抵押贷款，为成都市乃至全国的城乡统筹实践做了有益的探索。 锦江区的土地贷款盘活了锦江区内原先闲置的集体建设用地，使集体建设用地价值得到进一步的“唤醒”，并为锦江区的城乡统筹提供了有力的资金保障。 本文旨在介绍成都市锦江区土地贷款的具体情况，挖掘出锦江区土地贷款项目的进行模式和顺利实施的关键因素，得到“锦江模式”对其他进行城乡统筹的地区的借鉴和启示，并提出问题和相应建议。
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作品专业信息
撰写目的和基本思路
- 【目的】研究成都市锦江区集体建设用地抵押融资的运作模式，分析“锦江模式”对其他地区进行的启示与借鉴。 【思路】通过对成都市锦江区集体建设用地抵押融资运作模式进行研究，分析其成功关键，从而得出“锦江模式”对其他地区的借鉴意义。
科学性、先进性及独特之处
- 【科学性】本文挖掘出“锦江模式”及其核心因素即土地价值开发，分析其为其他地区带来的借鉴意义，并提出相应政策建议。 【先进性】锦江区集体建设用地抵押贷款是以新型集体经济组织和金融机构为主体的新贷款模式。本文基于前人研究和锦江区情况对“锦江模式”进行了深入研究。 【独特之处】本文对“锦江模式”进行了研究并指出其成功的核心因素以分析“锦江模式”为其他地区带来的启示和借鉴意义同时提出相应政策建议。
应用价值和现实意义
- 锦江区地处城乡结合部，尽管占尽大城市近郊农村的优势，但“三农”问题仍然突出，农村的集体土地所有权制度不能适应这一地区的发展需要。锦江区的集体建设用地抵押贷款则提供了解决这些问题的新思路，突破现有的一些约束，让集体土地进入流转从而使土地价值得到“唤醒。本文深入研究“锦江模式”，得出其对我国其他地区的启示与借鉴，对成都乃至全国的城乡统筹都有着参考意义。
作品摘要
- 农村集体建设用地使用权抵押融资是近年全国城乡统筹实践工作中探索形成的融资方式。首先，本文通过文献资料整理和研究，从理论层面探索了农村集体建设用地抵押融资的一般运行模式和机制；然后通过走访、座谈等实地调查对成都市锦江区农村集体建设用地使用权抵押融资情况进行典型个案研究，围绕项目运行流程、成本、收益与风险分析和土地价值开发三方面深入分析了锦江区农村集体建设用地抵押融资运行实践，总结得出“锦江模式”发展经验与不足。在此基础上，提出了促进农村集体建设用地抵押融资的政策建议。
获奖情况及评定结果
- 第十二届“挑战杯”西南财经大学学生课外学术科技作品竞赛校一等奖
参考文献
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调查方式
- 走访 现场采访 人员介绍 个别交谈 图片、照片 书报刊物 统计报表 文件 其它
同类课题研究水平概述
- 按照《中华人民共和国土地管理法》第8、9、10条规定，我国的土地分为国有土地和集体所有土地，国有土地通常是城市土地，为国家所有；集体所有土地通常是农村和城市郊区土地，除法律规定属于国家的以外，属于农村集体所有；农村和城市郊区土地在这种集体产权制度的安排之下，集体所有土地产权的主体实际上是被虚置了，产权主体的缺位只是土地流转变得异常困难。 关于集体土地的使用和流转问题,《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可见,集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房,但不得出让、转让或出租,因此集体非农建设用地流转在法律上是被禁止的。 2008年，成都市成为了“全国统筹城乡综合配套改革实验区”，成都市在加大地方财政对农村和农民转移支付的同时，利用城市化加速的难得机遇，释放级差土地收入的巨大能量，把本来属于农民的财产权利真正还给农民，并经由打破城乡壁垒的土地合法流转与统一的土地市场交易，形成农民与各相关利益方共同分享城市化土地增值的新格局[。然而，试验区建设中的金融支持供给并不容乐观。金融支持的供给主体单一，金融支持的供给存量不足，金融支持供给的结构不合理。另外，随着集体经济组织及其成员的融资需求和融资意识逐步加强,现实中突破法律规定出现的以宅基地、农地承包经营权等集体土地使用权、乡(镇)、村企业的厂房等建筑物所占用的集体土地使用权直接抵押的案例已非鲜见。 在相关文献研究中，我们发现，大多数学者将关注点放在了集体建设用地抵押融资的合法问题上，以及银行贷款风险性研究上。而我们将从另一角度出发，如何将集体用地抵押融资更好的融入集体土地流转，政府如何提升土地价值使资金在流转过程中既能如期还贷款，同时使农民获得更好的经济利益。
