基本信息
- 项目名称：
- 上海市经济适用住房家庭金融支持政策调查研究
- 来源：
- 第十二届“挑战杯”作品
- 小类：
- 社会
- 简介：
- 通过对两个试点区实际情况调研和对社会上潜在的经济适用住房申请对象的抽样调查，以了解实际情况和社会预期，为进一步完善政策提供决策参考。
- 详细介绍：
- 经济适用住房作为一项重要的住房保障制度于2010年底在上海两个区试点结束，并于2011年在全市逐步推开。上海的经济适用住房制度主要面向中低收入家庭，这部分家庭收入低、积蓄少，如何解决购房资金问题一直是社会各界关心的问题。为此，我们分别通过座谈、走访和问卷调查三种方式，对试点区中经济适用住房已享受家庭和其它区经济适用住房潜在申请对象进行调查。 经济适用住房制度一年的试点情况平稳有序，得到社会各界的认可。试点中的经济适用住房享受家庭以有住房的“老居民”为主，“新上海人”相对较少。超过90%的家庭在购买经济适用住房时都要借款，借款在50%到80%之间的占比达到75%以上。部分家庭面临筹资困难的主要原因为家庭成员收入低、工作不稳定或已退休，较难申请商业银行贷款，往往也不符合住房公积金条件。虽然我们发现卖掉原有住房能够很好地解决资金困难，但大多数家庭不愿选择这一方式。 从试点区的情况看，在各方面的共同努力下，虽然申请家庭筹资有压力，但基本可以解决，因无法筹到资金而退出申请的家庭非常少。主要支持方式是建设银行等商业银行和公积金中心在政策上进行了相应的优惠，如通过原有住房抵押取得贷款、将退体金作为工资收入处理，允许提取直系亲属的公积金等。总体上看，通过商业银行信贷和公积金信贷支持的家庭约占70%左右。 从对今年经济适用住房潜在申请家庭的问卷调查看，潜在申请家庭以“核心三口之家”为主，其中，1~3人的家庭占到75.7%，家庭的人均月收入在2000~3000元之间的居多，占到45.3%，这部分家庭有一定的能力购买经济适用住房，但需要相应的金融的支持。有自有住房的家庭占到80.7%，其中有25.7%的家庭准备卖掉原有住房筹集资金，其他家庭打算出租或自用的分别占41%和31%。有58%的家庭在资金筹集中拟以借款为主。约80%的潜在申请家庭希望通过信贷解决资金困难，其中，52.2%的家庭希望获得公积金贷款，28.7%希望获得商业银行贷款。预计借款比例在30%~50%之间的有45%的家庭，在30%以下有32.6%的家庭。97.5%的家庭预计每月的还款额占家庭收入的比例在50%以下，其中72.4%的家庭预计月还款额占家庭收入比例在35%以下。预计还清借款的时间，在10年以内的占60%，15年以内的占88.7%。预期在申请银行贷款可能遇到的困难主要有，40.6%的居民预计贷款额度过小，23.5%的家庭觉得贷款利率过高难以承受，22.7%的家庭预计通过审批困难，其主要原因是分别是收入不高、经济适用住房产权特点和工作不稳定。购买经济适用住房后的打算中，49.7%的家庭购买经济适用住房打算长期居住，46.7%的家庭打算以后出售再购大一点的住房。有54.4%的被调查对象表示会选择“先租后卖”的经济适用住房，有68%的表示会考虑“长期租赁”的经济适用住房政策。 从调查的总体来看，经济适用住房是适合上海实际的住房保障政策，筹资困难仍是许多经济适用住房家庭面临的主要问题，多数家庭不愿卖掉原有住房筹资，未来的经济适用住房家庭在筹集资金时仍将面临缺乏金融支持的现状。因此，我们建议，出台政策鼓励商业银行支持经济适用住房家庭，创新公积金政策、金融工具支持中低收入家庭，开发金融产品支持企业经营租赁型经济适用住房，在申请受理时金融部门需提前介入政策咨询等。
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作品专业信息
撰写目的和基本思路
- 经济适用住房家庭收入低、积蓄少，如何解决购房资金问题一直是社会各界关心的问题。为此，我们组成调研小组，利用寒假时间，结合自己的专业知识，开展了社会调查，分别通过对两个试点区实际情况调研和对社会上潜在的经济适用住房申请对象的抽样调查，以了解实际情况和社会预期，为进一步完善政策提供决策参考。
科学性、先进性及独特之处
- 调研对象方面，我们分别对徐汇、闵行两区已享受经济适用住房政策的家庭、两区住房保障工作人员、全市其他区县经济适用住房潜在申请家庭进行既全面又典型的调查；在调研方式上，我们采用了座谈、家庭走访、问卷调查等多种形式；在数据的处理上，我们运用了SPSS数据分析系统。
应用价值和现实意义
- 尽管经适房价格已经比较低，但是仍然需要考虑到一个人均月收入不超过2300元的家庭要支付起近三十万的房价不是一件易事。我们有理由相信金融机构在这个保障民生项目上应该给出更好的解决方案。本项目即旨在通过实地考察，研究目前适用于经济适用房的金融政策，通过对目前经济适用房金融保障情况有一个详细的了解，并希冀一个更完善的方案，以此来真正实现经济适用房政策保障住房的目的。
作品摘要
- 经济适用住房作为一项重要的住房保障制度于2010年底在上海两个区试点结束，并于2011年在全市逐步推开。上海的经济适用住房制度主要面向中低收入家庭，这部分家庭收入低、积蓄少，如何解决购房资金问题一直是社会各界关心的问题。为此，我们分别通过座谈、走访和问卷调查三种方式，对试点区中经济适用住房已享受家庭和其它区经济适用住房潜在申请对象进行调查。 从调查的总体来看，经济适用住房是适合上海实际的住房保障政策，筹资困难仍是许多经济适用住房家庭面临的主要问题，多数家庭不愿卖掉原有住房筹资，未来的经济适用住房家庭在筹集资金时仍将面临缺乏金融支持的现状。因此，我们建议，出台政策鼓励商业银行支持经济适用住房家庭，创新公积金政策、金融工具支持中低收入家庭，开发金融产品支持企业经营租赁型经济适用住房，在申请受理时金融部门需提前介入政策咨询等。
获奖情况及评定结果
- 作品将发表于《中国房地产研究》季刊上，已录用。
参考文献
- 上海市试点区域城镇居民家庭申请购买经济适用住房准入标准和供应标准（暂行）
调查方式
- 分别采用座谈、家庭走访和问卷调查三种形式
同类课题研究水平概述
- 如果把经济适用房从建设、销售到管理视为一个供应链的话，每一个环节出现问题都可能导致经济适用房的“不经济”或“不适用”。鉴于此，近年来许多学者针对经济适用房的各个环节可能存在的问题，从不同视角进行了相关分析，例如，许多学者认为当前经济适用房建设中的现存矛盾，实际上是社会保障与市场利益之间的矛盾。越来越多的学者开始质疑经济适用房的“经济性”。经济适用房的选址不当，造成了大规模人口日夜钟摆式的单项流动，“职居分离”则进一步引发了恶性交通堵塞、环境污染、管理混乱等现象的产生。对经济适用住房家庭的研究较少，对中低收入家庭住房金融支持的调查还没有。 从对经济适用住房家庭的金融支持政策研究看，国外已有的研究多侧重于住房金融整体进行研究，而较少从政策设计的角度对中低收入家庭住房金融政策进行专题研究。国内的研究主要是介绍国外的住房金融制度，如汪利娜（1999）详细地介绍了美国住房金融体制，郁文达（2000）初步比较了各国的住房金融制度等。 从实践看，新加坡的中央公积金制度非常有借鉴意义，他们的公积金不仅用于支持建设公共住房，还支持建屋发展局向中低收入家庭提供低息购房贷款，使多数中低收入家庭没有购房困难。澳大利亚对首次购房家庭也有补贴。而我国香港对住房保障家庭的购房也有专门的低息贷款和住房按揭补贴。这些都说明在向中低收入家庭供应低价住房的同时，还要有相应的金融支持政策，才能取得良好的效果。这也是新加坡和我国香港住房保障取得显著成绩的重要原因。而我国对中低收入家庭的住房支持政策起步较晚，目前主要集中在建设实物保障性住房为主的阶段，尚没有形成有效的金融支持政策。
