基本信息
- 项目名称：
- 中国房地产风险预警系统的缺陷及改进思路
- 来源：
- 第十一届“挑战杯”国赛作品
- 小类：
- 管理
- 简介：
- 在上海、深圳、武汉等典型大城市实践的房地产预警系统中，对现状评判的核心基础是采用3σ控制原理作为单指标的警情判别准则。但我国房地产业发展历程短的现实，使得这一准则运用面临尴尬的境地，即使有学者注意这一问题，但没有提出很好的解决办法，本文在这一方面做出了有益的工作，突破了这一瓶颈。 作品从房地产周期波动成分的非对称性以及统计学角度，分析了我国房地产综合模拟风险预警系统存在单指标波动均衡值与标准差估计存在有偏性问题。在剖析问题存在的深层次原因的基础上，依据长期趋势理论以及置信度理论构建了相应模型，提出指标特征值改进思路。案例研究显示，改进思路能有效解决了风险预警系统单指标无警域与现实之间的矛盾，有利于改善房地产预警系统对现状判别的准确性及有效性
- 详细介绍：
- 一、房地产预警系统的缺陷. 预警的核心机制就是对现状的判别准则，各城市预警实践的准则一般是统计学原理中的3σ控制原理。然而，从统计学角度，房地产市场发展历程较短的现状使得3σ控制原理的前提条件难以满足；从经济意义讲，上海、深圳等东部城市享有国家优惠政策所带来了房地产市场长时期的繁荣，即实施市场经济以来，较多年份处于繁荣状态，导致表征市场状态的数据偏高，利用原始数据计算所得的指标（如住房竣工面积）增长率正常区间如【-7%，44%】为正常无警区域，即增长率为-7%或44%为正常状态，与住房竣工面积至少为人口自然增长率的基本判断相矛盾；而深圳的预警系统则将其标准化，进一步掩盖了事实真相。从指标波动图来看，反映为半波长与振幅的非对称性（如作品附件中的图一），使得指标的均值和标准差估计产生有偏性问题。 二、缺陷的改进思路(不详细阐述). （由于涉及到较复杂的数学理论推导，在此不作详细陈述） （一）改进思路一. 我们直接给出结论：以长期趋势曲线的波动增长率替代指标波动增长率，可以有效剔除循环波动因素的影响。即使在时间序列较短的情况下，也在较大程度上效正了指标特征值估计的有偏性。 （二）改进思路二. 若单指标特征值估计有偏性的方向确定，可以运用灰色系统理论将特征值估计反方向进行调整。则可通过建模加以调整，见附件。 三、案例分析 以上海市住房竣工面积为例，可得到这一单指标未修正无警区域，改进思路一、二的无警区域分别为【-7%，44%】,【4.92%，21.54%】，【5.07%，14.43%】（具体见作品附件中的图示），显然，改进思路一、二较好的达到了预警域的合理修正，能与人们直观判别吻合。 四、主要结论： 1.两种方案均能有效解决实际中样本特征值的有偏性问题。 2.两种方案的应用范围: （1）当知道指标特征值有偏的方向性时，利用改进方案二效果更好。 （2）当不知道指标特征值估计有偏的方向时（如复合指标：房地产投资占固定资产投资比重），利用改进方案一。
作品专业信息
撰写目的和基本思路
- 【目的】针对我国房地产预警系统预警准则难以判别房地产市场现状的实际情况，构建统计修正模型试图提高我国房地产预警系统预警的准确性及有效性问题。 【基本思路】1. 从直观与理论的角度分析当前房地产预警系统的缺陷。2. 依据预警系统缺陷，构建统计理论模型及灰系统模型来修正预警系统。 3.以典型案例城市为例，证明两种模型在实践应用中的可行性。4.对两种修正模型的适用范围进行讨论和界定。
科学性、先进性及独特之处
- 【科学性】作品以我国各城市房地产预警系统存在的缺陷为研究对象，通过统计学理论，灰系统理论构建修正模型，并以案例城市为例进行实证研究。模型推导逻辑严谨，并能应用于城市预警实践是作品科学性的体现。 【先进性及独特之处】对实践中预警系统的预警准则，作品首次指出其存在的缺陷，研究视角新颖；依据缺陷的存在原因，从统计学理论，灰系统理论构建修正模型，显示了研究方法的创新。
应用价值和现实意义
- 作品来源于实践，是对实践的分析，并在理论上进行了升华，可为各城市政府房地产部门提高预警系统的准确性和有效性提供一定的理论与实践指导；模型易与原有系统结合，转化为固定模式，具有较强的实际可操作性。
作品摘要
- 【作品摘要】从房地产周期波动成分的非对称性以及统计学角度，分析了我国房地产综合模拟风险预警系统存在单指标波动均衡值与标准差估计有偏性的缺陷。在剖析缺陷存在的深层次原因的基础上，依据长期趋势理论、灰色系统理论以及置信度理论构建了相应修正模型，提出指标特征值改进思路。案例研究显示，改进思路能有效解决了风险预警系统单指标无警域与现实之间的矛盾，有利于改善预警系统的准确性和有效性。
获奖情况及评定结果
- 作品发表与登载： 1.陈峰. 中国房地产风险预警系统的缺陷及改进思路. 统计研究 , 2008, 25(12): 53-58（CSSCI,统计类权威期刊） （Chen Feng. The Existing Drawback of China’s Real Estate Risk Early-warning System and the Thoughts of Improvement. , 2008, 25(12): 53-58） 2.作品已被深圳市房地产研究中心的预警系统所采用。(2009年4月)。 3.作品在2009年4月获华中师范大学“挑战杯”竞赛特等奖。 4.作品在2009年6月获湖北省第八届“挑战杯青春在WO”竞赛一等奖.
参考文献
- [1]上海社会科学院房地产研究中心.中国城市房地产发展评价和预警体系研究[R].2007年. [2]丁烈云、李斌，房地产市场预警调控系统的构筑技术要点及流程设计，系统工程理论与实践，2002(4):58~61. [3]李斌、丁烈云. 房地产景气预警中DI的改进及CI的精度比较研究，系统工程理论与实践，2003(1)：53~58。 [4]张泓铭等. 城市房地产预警研究（下）——综合模拟法的应用[J]. 中国房地产,2004(12):14~17. [5]王锋,苏良生. 深圳房地产预警体系研究[J], 建筑科技2003(12):52~53. [6]郭磊,王锋,苏良生. 深圳市房地产预警系统研究[J],数量经济与技术经济研究2003(7)：22~26. [7]S.L.Chen. Application of Fuzzy Comprehensive Judgment in IWR [J].Fuzzy Math., 2001 (9):739~744. [8]Allen, F. and Gale, D (2000), Bubbles and Crises, The Economic Journal, 110(January), 236-255. [9]Kummerow,G.R., A System Dynamics Model of Cycle Office Oversupply, Journal of Real Estate Research, 1999,18(1) ，pp233-255.
调查方式
- 深入考察了武汉、深圳以及上海房地产部门的房地产预警系统。（主要是通过网络资料、文献资料的方式考察，如上海房地产预警系统的研究报告、深圳房地产预警系统及武汉市预警系统在网上公布的相关研究成果等）
同类课题研究水平概述
- 在国外，对房地产风险的研究主要集中于资产泡沫。资产泡沫研究的重要成果主要有：Blanchard-Wetson(1982),DeLong(1990),Allen 等(1993)分别从理性预期,正反馈行为,信息不对称的角度来研究资产价格泡沫。关于泡沫检验也有大量学术文献，如超常易变性检验(Shiller，1981)；Flood-Garber(1980)提出的直接检验。但关于房地产泡沫风险研究较少。Wong(1998),Allen 等(1998)从预期及信息不对称角度对房地产风险加以研究，现在大多学者如JanCadil(2009)等对房地产风险的研究多集中于泡沫检验。而风险扩散的预警在房地产领域研究更少，预警多集中于宏观。如美国哈佛指数对经济的景气预警，但1929年经济大萧条导致了哈佛指数预测的失败。其后，穆尔选择核心指标，并将指标分成先行、同步和滞后三类来进行经济预警。60年代后，景气预警从民间走入了政府研究和使用阶段。但产业预警体系很少，仅仅有少量的综合模拟评价体系和信心指数，如：美国的住房泡沫周期指数等。 国内房地产市场价格风险的研究主要集中于2000年之后。如谢经荣等(2002),袁志刚等(2003),王维安等(2006)以Allen研究为基础探讨泡沫的膨胀及其在区域间的扩散。胡建颖等(2006)也都从学术角度进行了研究。房地产风险预警研究中，在学术上的研究有，胡建颖等（2007），陈日清等（2007）应用计量模型对房地产泡沫进行预警。中科院闫研、成思危等（2007）建立土地收益“负红利”来进行预警预报。在实践上，丁烈云等1997，2004年主持了两项关于房地产风险预警的国家自然科学基金课题，设计了城市房地产预警系统REEWS软件，而王峰等、张鸿铭等也开始研究房地产预警系统，后者承担了建设部房地产预警系统课题。然而，国内研究多基于学术层面的研究。应用于城市预警实践的主要有丁烈云教授等设计的REEWS软件，王峰等在深圳实践的预警系统，张鸿铭等在上海实践的预警系统。但上海、深圳、武汉等许多城市的预警系统的监测效果并不理想。其中重要原因就是单指标预警准则存在缺陷。 因此我国房地产预警系统的改善首先应对预警准则进行合理修正，促进城市房地产预警预报系统准确性与有效性的提高。本作品在这一方面做出了有益的尝试，取得了一定的突破。
