基本信息
- 项目名称：
- 法治背景下的和谐社区治理之方 -- 2008--2009北京市社区物业管理法律体系和产业体制困境调查
- 来源：
- 第十一届“挑战杯”国赛作品
- 小类：
- 法律
- 简介：
- 1978年改革开放以来，物业管理产业作为经济体制改革、社会转型背景下无数个经历着剧变的社会行业的缩影，走过了光辉的30年历程。北京市作为祖国的首都和内地最大的“移民都市”之一，其物业小区更是面临着比其它地区和城市更为特殊和复杂的治理困境。 在我们08年四月至今年三月以来对北京市社区物业管理状况展开的社会研究调查中，我们对当前北京居民小区中业主组织的成立程度和运行机制进行了考察，以社会调查研究方法为基础，参考奥斯特洛姆《公共事物的治理之道——集体行动制度的演进》一书的理论框架，对业委会运作困难、物管费收取阻力大等问题进行了归类分析，得出物管行业当前困境的根源在于——在制度变迁的过程中，社区自治和企业管理在现有法律环境下的根本性冲突未得到有效调和。基于这样的思考，我们对自主治理和商业型管理的矛盾展开了深入的考察，尽量全面地引进导致冲突的条件机制的问题框架，再据此引进调解因素，以期构建一个北京市社区的优化治理模型。 在全面贯彻和落实科学发展观的背景下，我们认为坚持稳健的循序渐进的改革道路，构建法制层面上的沟通平台是改善社区治理状况，符合传统文化心理和国情的根本方式； 从操作层面来看，我们从法律体系、管理体制两方面入手得出了一系列治理模型框架； 通过对比中西业主文化心理对物业管理的影响，将其推广为新兴产业共同面临的挑战。
- 详细介绍：
- 1、本次研究采取了问卷调查、文献研究和个别访谈相结合的方式，调查对象是北京市高中低档住宅小区居民。 2、问卷设计与问卷结构：调查问卷拟由小组成员自主设计，问卷结构为自填式问卷，调查人员为本小组成员。 问卷结构统计表： 序号 类别 大项 小项 1 小区基本情况 3 19 2 物管费情况 6 30 3 业委会情况 9 29 总计 18 78 3、抽样方法：本次社会调查以北京市19个区县（含开发区）为总体，运用整群抽样抽出海淀、崇文、西城、东城、宣武、朝阳、丰台、石景山八个主城居民小区；本小组在和谐社区发展中心的帮助下，通过网络(焦点房地产网)搜索到了分布于这8个区内的居民小区列表，并按照房价将小区划分为中高级住宅/中低档住宅及回迁户小区住宅进行分层抽样，最后以简单随机抽样的方式从两组小区中各抽取5个小区。 4、问卷发放：先通过电话与以上小区物业公司取得联系。在争得同意后，利用周末时间乘坐公共交通工具前往各个小区进行实地调查（在小区居民中随机发放调查问卷并现场回收，与各物业公司相关负责人进行面对面沟通以了解小区物管的现状和实际问题）。 由于调查中的每个样本都是采用偶遇抽样（方便抽样）的形式选取，抽样方式属于非概率抽样，样本选取必然存在一定的局限性，受调查时间、地域的限制和影响，如在我们调查中即发现，中高档住宅区中社区外来人口较少，居民乐于接受调查且调查效率较高，而中低档住宅及回迁户小区住宅不但人口混杂，居民也对调查比较抵触和排斥，调查难度较大。 这种缺陷，是由于物业纠纷的敏感性、复杂性和突发性所导致的。为了弥补调查过程中难以避免的缺陷，我们扩大了样本数量，且样本覆盖了北京市八个主城区，此外，我们还进行了个别访谈、现场采访、文献研究和定性研究等调查方式，以对调查的真实性、客观性给予佐证。 5、问卷回收：本次调查共发出问卷605份，最终回收548份，回收率达90.6%。在数据分析过程中，排除废卷（包括数据严重不符和数据严重残缺不全）后，共对523份问卷进行了数据分析。 6、数据分析：问卷回收后小组成员共同进行了数据整理和筛选，并由小组中社会学专业的同学完成了数据录入和分析。数据录入运用Epidata，采用SPSS16.0进行数据分析和图表制作。 7、分析方法： 理论框架：随着我国房地产领域迅速发展，房地产业的附属行业--物管企业也得到了较大的发展，但近年来物管与业主冲突却愈演愈烈。面对种种的问题，本文从业主心理出发，充分运用了博弈论的有关思想，如“一般均衡理论” “囚徒困境” “搭便车理论”等理论，对业主维权意思淡漠，合作意识较浅，组织程度较低，冲突解决困难等问题进行了分析，体现出了当前小区管理中业主的不利地位和重重困境。基于这样的思考，我们对物管和业主之间的矛盾展开了深入的考察，试图构建一个关于导致冲突的条件机制的问题框架。我们的研究依据约翰•冯•诺依曼的博弈论为基础，发现在业主与物管的博弈过程中，由于业主常常怀着搭便车的心理，不愿投入过多资源，导致业主力量分散，难以形成组织，以这种投机取巧心里为原动力的行动，最终却导致了自身实际利益受损的结果。 我们对业主维权意思淡漠，合作意识较浅，组织程度较低，冲突解决困难等问题进行分析，对当前北京居民小区中业主组织的成立程度和运行机制进行考察，并运用博弈论中的理论博弈模型检验业主和物管人员的心理--通过探究这些物管运营中的问题，试探性的为物管行业寻找一条更好的发展之路。 政策制定：在全面贯彻和落实科学发展观的背景下，“以人为本”是本时期党和政府的工作核心，在大力完善基层民主制度，构建和谐社区的发展目标面前，我们认为应当依然坚持稳健的发展道路和循序渐进的改革方式，把构建法制层面上的沟通平台作为改善社区管理体制的根本方式； 从操作层面来看，我们从法律体系和管理机制两方面入手，通过定量分析在SPSS、Java编程信息系统等领域中的应用，构建社区优化治理模型。立足于物业管理行业本体，通过SWOT人文科学分析法浅析业主心态差异，尝试将文化心理结构差异推广为新兴产业面临的共同挑战。
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作品专业信息
撰写目的和基本思路
- 在全面贯彻和落实科学发展观的背景下，我们认为应当依然坚持稳健的发展道路和循序渐进的改革方式；业主作为单一的社会个体，力量有限，所以一种新兴的业主组织的成立显得尤为重要，而我们即通过对当前北京居民小区中业主组织的成立程度和运行机制进行了考察，并运用博弈论中的理论博弈模型检验了业主和物管人员的心理--通过探究这些物管运营中的问题，试探性的为物管行业寻找一条更好的发展之路。
科学性、先进性及独特之处
- 本文从业主心理出发，充分运用了博弈论的有关思想，对业主维权意思淡漠，合作意识较浅，组织程度较低，冲突解决困难等问题进行了分析，体现出了当前小区管理中业主的不利地位和重重困境。我们的研究依据约翰•冯•诺依曼的博弈论为基础，发现在业主与物管的博弈过程中，由于业主常常怀着搭便车的心理，不愿投入过多资源，导致业主力量分散，难以形成组织，以这种投机取巧心里为原动力的行动，最终却导致了自身实际利益受损的结果。
应用价值和现实意义
- 本研究通过对北京市物业状况的发展，物业纠纷和投诉的原由进行了了解和分析，得出了一系列建议和措施，相信对改善当前物管行业存在的问题有一定的意义。 本文中提出的便民措施建议和信息系统试运行方案在北京市崇文区本家润园小区进行了实践和试行，经过3个月物业企业和小区居民的检验，在改进物业公司的服务，改善企业和业主间关系，理清各方职权上都有所裨益，得到了物管公司和小区业主的肯定。
作品摘要
- 在我们08年四月至今年三月以来对北京市社区物业管理状况展开的社会研究调查中，我们对当前北京居民小区中业主组织的成立程度和运行机制进行了考察，以社会调查研究方法为基础，参考奥斯特洛姆《公共事物的治理之道——集体行动制度的演进》一书的理论框架，对业委会运作困难、物管费收取阻力大等问题进行了归类分析，得出物管行业当前困境的根源在于——在制度变迁的过程中，社区自治和企业管理在现有法律环境下的根本性冲突未得到有效调和。基于这样的思考，我们对自主治理和商业型管理的矛盾展开了深入的考察，尽量全面地引进导致冲突的条件机制的问题框架，再据此引进调解因素，以期构建一个北京市社区的优化治理模型。 在全面贯彻和落实科学发展观的背景下，我们认为坚持稳健的循序渐进的改革道路，构建法制层面上的沟通平台是改善社区治理状况，符合传统文化心理和国情的根本方式； 从操作层面来看，我们从法律体系、管理体制两方面入手得出了一系列治理模型框架； 通过对比中西业主文化心理对物业管理的影响，将其推广为新兴产业共同面临的挑战。
获奖情况及评定结果
- 本作品在2009年第五届“挑战杯”首都大学生课外学术科技竞赛中获得特等奖
参考文献
- 1. 陈幽泓《走出“集体行动的困境”：业主自主治理创新的制度评价――以“业主代表大会制度”与“物业管理权信托制”为例》[R] 中国人民大学公共管理学院 2.〔美〕冯•诺伊曼 摩根斯顿《博弈论与经济行为》 [M]王文玉 王宇 译 生活•读书•新知三联书店出版社 2004-12 3. 曼柯•奥尔逊《集体行动的逻辑：公共利益和团体理论》(The Logic of Collective Action Public Goods and the Theory of Groups)，[M],上海人民出版社1995-04-01 4. 道格拉斯•霍夫斯塔特《元逻辑命题：追问思维和模式的本质》[M]第29章“囚徒困境计算机竞赛和合作的进化”班坦•戴尔出版集团 1985 5. 詹姆斯•M.布坎南（James M.Buchanan），（美）戈登•塔洛克（Gordon Turlock）著 陈光金译 《同意的计算——立宪民主的逻辑基础》，[M] 中国社会科学出版社，2000年
调查方式
- 1、本次研究采取了问卷调查、文献研究和个别访谈相结合的方式，调查对象是北京市高中低档住宅小区居民。 2、问卷设计与问卷结构：调查问卷拟由小组成员自主设计，问卷结构为自填式问卷，调查人员为本
同类课题研究水平概述
- 社区治理(Real Estate Management)起源于国外，并且在国外已经存在、发展了几百年，其本身的管理结构、法治环境、以及理论研究都已趋近成熟。国内的物业小区治理，不仅是在法制环境还是在物业管理体制本身，都相对落后，导致国内的住户在思想观念、维权意识等方面也落后于国外住户；而从根本上说，中国历史国情的特殊性和社会转型的时代背景就更加突出了社区治理的复杂性。根据奥斯特洛姆的理论，公共管理科学的研究分析应包括操作规则层次、集体选择规则、宪法选择规则层次三个层面；而当前无论是国际还是国内，对于社区治理的研究多局限于“操作规则层次”或“集体选择规则”层次二者之一的研究 。理性的个人的问题就是如何通过组织避免独立行动的不利后果。根据既有的企业理论和国家理论，这个问题是由外部代理人解决的。这些理论以企业或国家作为一种组织工具，解释了如何供给新制度，如何获得承诺，以及如何有效监督代理人和其他主体的行动。但是，一群委托人，如一个社群的公民，如何才能将自己组织起来解决制度供给、承诺和监督问题，仍然是一个理论难题。由于一些人解决了这个难题，另一些人未解决这个难题，因此研究解决公共池塘资源问题中成功的和不成功的经验都应该探讨与集体行动理论和开发更好的公共池塘资源政策相关的重要问题。
